2018年9月6日，由全国城市开发企业联盟主办，越秀地产承办，2018全国城市开发企业家联盟年会在广州琶洲威斯汀酒店拉开帷幕，来自全国多个城市的近百名开发企业精英，现场就房地产行业发展趋势、经济金融政策等话题进行探讨。
活动中，越秀养老总经理张博主讲的《养老行业发展趋势及营运模式》备受关注。
近几年养老产业一直被视为“地产白银时代“的蓝海，但尚未有成熟的发展模式，属于积极探索阶段。会后，不少与会人员表示，此次活动不仅内容详实颇有见地，而且在养老产业上的发展模式与经营理念也很具借鉴意义。
养老产业趋势及四大动力
未来30年，随着人均寿命增长和生育率下降，中国老龄化现象将急速加剧，60岁以上老人于2025年达到3亿，迈入深度老龄化社会；2035年达到4亿，进入超级老龄化社会。
值得关注的是，与发达国家相比中国几乎是“跑步”进入深度老龄化社会的，规模大、进程快、不平衡这些显著特点将对国家和社会产生深远影响。
对此张博表示：“抚养比快速上升和家庭抚养能力下降使得传统的居家养老模式难以持续，对养老服务的需求激增。由此，根据国际相关数据测算，预计未来十年中国养老市场容量将达10万亿元。”并且，“2020年开始60后将逐步进入老年，我们称之为新老年时代。其显著特点就是空巢、失独、独居比例大幅增加。同时，人均寿命增长会导致患慢性病、失能、失智的老人数量大幅增加，护理需求大幅提高，且对护理专业程度要求提高，需要具有较强针对性的、专业的医养结合的长期护理服务。”
养老产业发展将逐渐经历三个阶段：“2013年起步进入市场导入期，2020年进入产业爆发期，2030年将进入持续增长期。人口、政策、消费与资本的四大动力正在促进养老市场导入期的发展，并向产业爆发期推进。”
现状 方兴未艾 —— 四大模式与投资机会
孤独终老逐渐成为中国老龄化的重要特征。
老龄化与少子化、空巢化、残疾化和无偶化相结合，导致一些老年人老无所依，特别是孩子夭折、配偶离世的孤寡老人增多。而高龄老人、空巢老人、失能老人、失智老人、患病老人，被称为支撑老龄产业发展的五类刚需人群。
与发展趋势及需求现状相对的是国内养老产业发展还远不成熟，尚处在起步后的导入期。中国家庭 “421”结构，独生子女群体赡养压力凸显。民政部发布《社会养老服务体系建设“十一五”规划》，提出符合国情的“9073”的养老引导方针。国家和地方都在密集出台社会办医和办养老的扶持政策，持续刺激养老市场发展。
针对以上情况张博提到：“按照当前“9073”的养老基本国策，市场上供给的基本形态分为4类：活跃长者公寓、护理型、社区嵌入式以及居家服务机构。“
目前主流养老项目运营模式分为四种：全部销售型、部分销售+长期持有型、长期持有型及会员制型。
全部销售型，是指利用商业、住宅用地，融入适老化设计理念和适用于老年人的配套，建设后与商品房销售一样出售房屋产权。部分销售+自持是指获取产权用地项目后，部分可作为普通商品房产权销售，配置老年住宅、养老配套设施等持有运营相结合。长期持有型则是以获取产权或者租赁的方式取得物业，建设改造为只租不售的养老机构进行运营。会员制型，是通过销售会员卡以及收取服务费的方式进行项目运营。国内高档老年公寓比较多会采用此方式，产权销售有一定障碍的也可采取这种方式。
张博总结：“养老产业发展方兴未艾，市场也在不断尝试，需要开发符合国情与所在城市结构的养老产品。“
行动•2年布局9大项目 — 越秀打造独创养老模式
越秀地产经过5年市场详尽调研，在2017年设立养老产业公司，以“重塑银年生活，共创美好人生”为使命，以“提供一流养老产品和服务”为愿景，愿为长者提供舒适、有温度的老龄生活。
在养老产业发展上，越秀地产非常注重和专业机构合作，整合多方资源，打造医养结合、人机结合、社区融合之三大经营特色；注重居住、餐食、娱乐、医疗及护理的“五维一体”，共同做专做大越秀养老品牌。
越秀养老引进国内外先进的医护经验，携手共进，为长者提供与国际接轨的专业服务，共创银年幸福生活。
在成立之初即与奥地利、英国 、日本、法国 、加拿大及广州造纸集团有限公司、广州市老人院共同签署合作协议。随后，又与台湾瑞光健康集团、法国爱德福护理机构集团、南方医科大学珠江医院等进行战略合作。
经过2年时间发展，越秀养老产业形成以广州为核心，发展至佛山、武汉、镇江等城市，共布局9个项目，近4000床；在自主创新的同时以“自行开发+行业并购+产研融合”的发展模式，吸取行业先进经验，产业带动研发需求，研发服务产业。现已经形成“养老城市综合体+社区嵌入式养老机构+居家服务”的三级产品体系和服务网络，让长者在自主选择适宜的老龄生活方式时，享受相同的照护质量，真正做到老有所养。
未来，越秀养老将在2020年前投入运营超10个重点储备项目，投资和管理规模超20亿元，与保险、银行、基金等联动，增加盈利点，形成“产融协同”效应，打造广州领先的养老品牌。十四五期间，以全国领先养老企业为目标，累计拓展超100个项目，投资或管理规模超100亿元，年运营利润过10亿元，进入医疗及大健康领域，树立越秀养老产业品牌。
